İmar Yönetmeliği ve İmar Planları Hakkında

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Hukuki Çerçeve ve Profesyonel Değerlendirme

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ülkemizde yapılacak olan tüm imar ve inşai faaliyetlerin temel esaslarını ortaya koyan, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanarak yürürlüğe konulmuş kapsamlı bir düzenleme olup, yapılaşma sürecinde uygulanacak idari ve teknik standartları belirlemektedir. Uygulama imar planı bulunan tüm yerleşim alanlarında geçerli olan bu yönetmelik; imar uygulamalarının sağlıklı, düzenli, güvenli ve sürdürülebilir bir şekilde yürütülmesini amaçlar.

Yönetmeliğin Hukuki Dayanağı

Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi çerçevesinde hazırlanmış olup, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülmektedir. Yönetmeliğin amacı; planlı, fenni esaslara uygun, can ve mal güvenliğini esas alan yapılaşmayı sağlamak ve şehircilik ilkeleri doğrultusunda yerleşim alanlarının oluşmasını güvence altına almaktır.

Yönetmeliğin Kapsamı

Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan tüm yerleşim alanlarını kapsamakla birlikte: Konut, ticaret, sanayi, sağlık, eğitim, turizm ve sosyal donatı alanları gibi belirli fonksiyonlara sahip imar parsellerini, Bu alanlarda yapılacak her türlü yeni yapı, ilave yapı, tadilat, parselasyon, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemlerini, Yapıların yapılaşma koşulları, proje özellikleri, teknik detayları ve hukuki süreçlerini kapsar.

Tanımlar ve Teknik Kavramlar

Yönetmelik, imar uygulamalarının hukuki ve teknik olarak anlaşılmasını sağlayan pek çok tanım içermektedir. Bu kapsamda:

Bağımsız Bölüm: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre müstakil olarak kullanılabilen alanları, 

Yapı Nizamı: Binaların parseller üzerinde konumlanma şeklini (ayrık, bitişik, blok vb.), 

Yapı Yüksekliği ve Kat Adedi: Proje ve imar planı uyarınca tespit edilen kat ve yükseklik sınırlarını, 

Emsal (KAKS) ve TAKS: Parseldeki yapılaşma yoğunluğunu ve taban izdüşümünü gösteren oranları ifade eder. 

Bu tanımların doğru yorumlanması, proje geliştirme süreçlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından kritik önem taşır.

Önemli Düzenlemeler ve Uygulama Esasları

1. Yapı Ruhsatı Düzenlenmesine İlişkin Hükümler

Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda yeni yapı ruhsatı verilemez. Ruhsat başvurularında, yapı projelerinin mevzuata uygunluğu, fenni mesuliyet ve teknik belgeler idarece incelenir. Kamu kurumlarınca yapılacak yapılar için bazı hallerde avan projeye göre ruhsat düzenlenebilir.

2. Altyapı Şartları ve Planlama İlişkisi

Su, yol, kanalizasyon, elektrik ve benzeri altyapılar sağlanmadan yapı ruhsatı düzenlenmesi mümkün değildir. Üst ölçekli planlara aykırı olan alt ölçekli imar planları, belirli süreler içinde resen düzeltilir; aksi halde yeni ruhsat düzenlenemez.

3. Kat Adedi, Asansör ve Erişilebilirlik Zorunluluğu

3 katlı binalarda asansör yeri bırakılması, 4 kat ve üzeri yapılarda asansör tesisi zorunludur. Engelli bireylerin erişimine uygun rampa, koridor, kapı, merdiven ve kaldırımların mevzuata uygunluğu denetlenir.

4. Parselasyon, İfraz ve Tevhit İşlemleri

Parsellerin yola cephesi olmadan yapı ruhsatı verilemez. Mevzuata aykırı şekilde oluşturulan parsellerde yeni inşaata izin verilmez. Parsel birleşmeleri veya bölünmeleri, imar planı dikkate alınarak teknik raporlarla birlikte değerlendirilir.

5. Yangın, Deprem, Enerji ve Çevre Mevzuatına Uygunluk

Yapı projelerinde, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, Asansör Yönetmeliği, Enerji Verimliliği Kanunu gibi teknik düzenlemelere uyulması zorunludur. Yalıtım, güvenlik ağı, güneş enerjisi sistemleri gibi yenilikçi yapı unsurlarının proje içinde doğru kurgulanması gerekmektedir.

Hukuki Süreçlerde Karşılaşılan Sorunlar

Yönetmeliğe aykırı projelendirme veya uygulama, hem idari yaptırımlara (para cezaları, mühürleme, ruhsat iptali) hem de hukuki ihtilaflara yol açabilir. Örneğin: Ruhsat iptali ve yapı yıkımı talebi, İmar planı iptali davaları, Fenni mesuliyet ve yapı denetim şirketleri aleyhine tazminat davaları, Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki hukuki ihtilaflar bu kapsamda sıkça karşılaşılan olaylardır.

Hukuki Danışmanlık ve Dava Takibi

Avukatlarımız;

Ruhsat ve proje süreçlerine ilişkin hukuki danışmanlık, İdareye karşı imar planı iptal ve tam yargı davaları, Kentsel dönüşüm ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine yönelik hukuki çalışmalar, Fenni mesuliyet hakkındaki hukuki ihtilaflar, yapı denetimi ve müteahhitlik sorumluluğuna ilişkin davalar konusunda çalışmalar yürütmektedir. Mevzuata uyumun sağlanması ve hukuki risklerin yönetilmesi için profesyonel destek alınması elzemdir.

Detaylı Bilgi ve Randevu İçin

İmar uygulamaları, inşaat hukuku, yapı denetimi ve yapı ruhsat süreçlerine dair tüm sorularınız için hukuki destek sağlayan ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

“Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”, “yapı ruhsatı”, “imar hukuku”, “imar planı”, “yapı denetimi”, “emsal”, “parselasyon”