Konut veya Çatılı İşyeri Kiracısının Hakları

Türk Hukukunda Kiracı Hakları (2025 Güncel Rehber)

Kiracı hakları, Türkiye’de hem konut hem de işyeri kiralarında kiracının korunmasını amaçlayan kurallar bütünüdür. Türk hukukunda bu hakların temel kaynağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299–356. maddeleridir.

Kanun, kiracıyı zayıf taraf olarak görür ve kiraya verenin keyfi işlemlerine karşı kiracıyı güvence altına alır.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği ve Şekli

Kira sözleşmesi, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme tercih edilmelidir.

Kira sözleşmesinde genellikle şu unsurlar bulunur:

Kiralanan taşınmazın açık adresi, Kira bedeli ve ödeme zamanı, Sözleşme süresi, Tarafların kimlik bilgileri ve imzaları.

Kanuni Dayanak: TBK m.299–300.

Kiracının kira sözleşmesinin bir nüshasını alma hakkı vardır. Ev sahibi bunu vermekle yükümlüdür.

Kira artışında %25 Sınırı

Daha önce 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 kira artış sınırı uygulaması, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.  Dolayısıyla 1 Temmuz 2024’ten sonraki kira dönemi yenilemelerinde, artış oranı %25 tavanı değil, doğrudan TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınır.  Örneğin Haziran 2025 kira artış oranı %45,80 olarak belirlenmiştir. 

Kiracının Tahliyeye Karşı Korunması

Ev sahibi, kiracıyı keyfi biçimde çıkartamaz.

Tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 350–352. maddelerinde belirtilen hallerde mümkündür:

Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa.

Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmaz yıkılıp yeniden yapılacaksa.

Kiracının kira bedelini ödememesi: En az iki haklı ihtar bulunması yahut ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi açılması ve tahliye talep edilmesi gerekir.

Sözleşme bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa: Ev sahibi bildirimle tahliye davası açabilir.

Kanuni Dayanak: TBK m.350–354.

Kiracının bu nedenler dışında çıkarılması kanuna aykırı tahliye sayılır ve kiracı, maddi-manevi tazminat isteyebilir.

Kiracının Onarım, Aidat ve Depozito Hakları

Kiralananda ayıp varsa (örneğin su sızıntısı, ısıtma sorunu): Kiracı, TBK m.305 gereği kiraya verenden onarım talep edebilir. 

Aidat ve ortak giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiracı yalnızca kendi kullanımına ilişkin giderleri öder. Ana bakım veya büyük onarımlar ev sahibine aittir. 

Depozito: En fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m.342). Bu tutar, bankaya vadeli hesaba yatırılır ve sözleşme bitiminde iade edilir.

Kiracının Tahliye Sonrası Hakları

Tahliye durumunda kiracı, taşınmazda yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları (örneğin tesisat, boya, ısı yalıtımı) geri isteyebilir (TBK m.530, m.531). Ayrıca, ev sahibinin haksız tahliye girişiminde bulunması halinde kiracı, haksız fiil hükümleri uyarınca tazminat davası açabilir.

Kiracının Bilgilendirilme ve Gizlilik Hakkı

Kiraya veren, taşınmazı satmak istese bile kiracının rızası olmadan evi başkalarına gezdiremez ve eve giremez. Kiracının özel yaşamı Anayasa m.20 ve AİHS m.8 kapsamında korunur. Ev sahibinin izinsiz girişleri özel hayatın ihlali ve konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m.116) suçunu oluşturabilir.

Kira Davalarında Yetkili Mahkeme

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.4 ve m.12). Kiracı, haklarını ihlal eden ev sahibi aleyhine kira tespit, tahliye veya tazminat davaları açabilir.

Kiracının Haklarını Kullanırken Dikkat Etmesi Gerekenler

Tüm kira ödemelerini banka üzerinden yapılması ispat açısından önemlidir (delil niteliği taşır). Sözleşme bitiminde tahliye teslim tutanağı düzenlenmesi iki tarafı da koruyacaktır. Kira artışı veya depozito iadelerinde yazılı anlaşmalar sürecin sağlıklı yönetilmesini sağlayacaktır. Bazı durumlarda arabuluculuk sürecine başvurma zorunluluğu mevcuttur (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Sonuç: Kiracının Hukuki Güvencesi

Türk hukuku, kiracıyı koruma altına alarak kira ilişkisinde adalet ve dengeyi sağlamayı hedefler. Kiracı haklarını bilmek, hem mülkiyet hakkına hem de konut dokunulmazlığına sahip çıkmanın ilk adımıdır. Kira sözleşmesine ilişkin her ihtilafta, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile hareket etmek, hem tahliye hem de kira artışı gibi konularda güçlü bir hukuki pozisyon sağlar.

Anahtar kelimeler: kiracı hakları, kira sözleşmesi, tahliye, kira artışı, Borçlar Kanunu, kiracının korunması, ev sahibi kiracı ilişkisi, Türk Hukukunda kiracı hakları 2025, Kira artışı sınırı, tahliye nedenleri, depozito iadesi ve kiracının yasal güvenceleri hakkında güncel bilgiler.