Konut veya Çatılı İşyeri Kirasında Kiraya Verenin Hakları

Türk Hukukunda Kiraya Verenin Hakları (2025 Güncel Rehber)

Kiraya veren, kira sözleşmesiyle taşınmazını (konut veya işyeri) kiracıya kullandıran kişidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre, kiraya verenin hem mülkiyet hakkı hem de gelir elde etme hakkı güvence altındadır. Kiracının korunması ilkesi geçerli olmakla birlikte, ev sahibinin hakları da Anayasa’nın 35. maddesi gereği mülkiyet hakkı kapsamında güçlü şekilde korunur.

1. Kira Bedelinin Zamanında ve Tam Ödenmesini Talep Hakkı (TBK m.313, m.315)

Kiraya verenin en temel hakkı, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesini talep etmektir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi veya gecikmesi halinde, kiraya veren temerrüt ihtarnamesi göndererek ödeme talep edebilir. Kiracı iki haklı ihtara rağmen ödemede bulunmazsa, kiraya veren TBK m.352/2 uyarınca tahliye davası açabilir.

2. Kira Bedelini Artırma Hakkı (TBK m.344)

2024 Temmuz itibarıyla geçici %25 kira artış sınırı kaldırılmıştır. Artık kira artışları, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınarak yapılmaktadır.

Örnek: TCMB verilerine göre 12 aylık TÜFE ortalamalarındaki değişim oranı %45,80 ise, kira artışı en fazla bu oranda olabilir.

Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, kiraya veren TBK m.344/2 uyarınca kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir.

3. Tahliye Davası Açma Hakkı (TBK m.350–352)

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilme hakkı, kanunda belirli koşullara bağlanmıştır.

Aşağıdaki durumlarda kiraya veren tahliye davası açabilir:

Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta veya işyerine ihtiyaç duyması.

Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın yeniden yapılması veya önemli onarım gerektirmesi.

Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracının kira borcunu ödememesi veya iki haklı ihtar alması.

Sözleşme süresinin bitimi: Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin dolmasıyla birlikte bir ay içinde tahliye davası açılması (TBK m.353).

Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır.

4. Kiralananın Özenle Kullanılmasını Talep Hakkı (TBK m.316)

Kiraya veren, kiracının taşınmazı özenle ve amacına uygun biçimde kullanmasını talep edebilir.

Kiracı taşınmazı tahrip eder, komşulara rahatsızlık verir veya kiralananı amacı dışında kullanırsa: Kiraya veren önce yazılı ihtar göndererek kiracıdan davranışını düzeltmesini ister. Uyarıya rağmen ihlal devam ederse, kiraya veren sözleşmeyi derhal veya belirli süre sonunda feshedebilir.

Bu düzenleme, taşınmazın korunması ve kiraya verenin mülkiyet hakkının zarar görmemesi için getirilmiştir.

5. Depozito (Güvence Bedeli) Talep Hakkı (TBK m.342)

Kiraya veren, kira ilişkisinden doğabilecek zararların teminatı olarak en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence bedeli (depozito) talep edebilir.

TBK m.342 uyarınca: Depozito, kiracının adına açılmış vadeli banka hesabına yatırılır. Kiraya veren depozitoyu elinde tutamaz. Kiralama ilişkisi sona erdiğinde, taşınmazda zarar yoksa depozito kiracıya iade edilir.

6. Kiralananın Gösterilmesini Talep Hakkı (TBK m.319)

Kiraya verenin doğrudan “denetleme” hakkı bulunmaz; ancak TBK m.319 uyarınca kiracı, kiralananın: bakım, satış, yeniden kiralama amaçlarıyla makul ölçüde gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu kapsamda kiraya veren, taşınmazı göstermek istediğinde: Kiracıya önceden uygun süreyle haber vermeli, Gösterim süresini kiracının özel yaşamını ihlal etmeyecek şekilde planlamalıdır.

Kiracı bu makul talepleri reddedemez; fakat kötüye kullanım niteliğinde, sürekli veya rahatsız edici gösterim talepleri hukuka aykırıdır.

7. Kira Sözleşmesini Yenilememe veya Fesih Hakkı (TBK m.350–355)

Kiraya veren, belirli koşullar altında kira sözleşmesini yenilememeyi veya feshetmeyi tercih edebilir.

Örneğin: Kiracı tahliye taahhütnamesi vermişse, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Kiraya veren, ihtiyaç, yeniden inşa veya onarım gerekçesiyle sözleşmeyi yenilemeyebilir. Ancak bu gerekçelere dayanan tahliye davası, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350/1).

8. Zarar ve Tazminat Talep Etme Hakkı (TBK m.112, m.114)

Kiracı taşınmaza zarar verir, kira borcunu ödemez veya erken tahliye ederse, kiraya veren maddi zararlarını tazmin ettirebilir. Bu zarar; taşınmazın onarım bedellerini, kiraya verilmeyen süreye ilişkin kira kaybını, kapsayabilir.

9. Hukuki Koruma ve Profesyonel Destek Hakkı

Kiraya verenin haklarını koruyabilmesi için sürecin — özellikle tahliye davaları, kira bedeli tespiti ve sözleşme düzenleme aşamaları — bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından yürütülmesi önerilir. Bu, hem sürecin hızını hem de hukuki güvenliği sağlar.

“Kiraya verenin (ev sahibinin) hakları nelerdir? 2025’te kira artışı, tahliye, depozito ve sözleşme feshi hakkında Türk Borçlar Kanunu’na göre güncel bilgiler.”